外国人在马来西亚购置房地产：法律指南
外国人在马来西亚购置房地产：法律指南
无论是为了自住、长期居留、商业用途，还是作为投资安排，马来西亚对外国买家而言，仍然是一个具有吸引力的房地产市场。
不过，外国人在马来西亚购置房地产，并不像马来西亚公民购房那样直接简单，且具体规定会因州属或联邦直辖区而异。相关法律要求往往取决于多个因素，包括物业所在州属、物业类别、产权条件、最低购买门槛，以及是否需要取得州政府批准。
本指南将以务实及简明的方式，概述外国买家在签署任何预订表格、认购文件或买卖合约之前，应优先留意的法律事项，并特别说明2026年适用的印花税安排，以及吉隆坡与雪兰莪在实务操作上的主要差异。
重点摘要
问答指南
不过，外国人在马来西亚购置房地产，并不像马来西亚公民购房那样直接简单，且具体规定会因州属或联邦直辖区而异。相关法律要求往往取决于多个因素，包括物业所在州属、物业类别、产权条件、最低购买门槛，以及是否需要取得州政府批准。
本指南将以务实及简明的方式，概述外国买家在签署任何预订表格、认购文件或买卖合约之前，应优先留意的法律事项，并特别说明2026年适用的印花税安排，以及吉隆坡与雪兰莪在实务操作上的主要差异。
重点摘要
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问题
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实务要点
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| 外国人可以买房吗？ | 可以，但须遵守有关州属或联邦直辖区的规定、物业限制及任何适用的批准要求。 |
| 最低购买价格是多少？ | 一般为100万令吉或以上，但会因州属、地区及物业类型而有所不同。 |
| 是否需要有关州政府批准？ | 一般情况，需要。 在许多情况下，须在办理产权转让登记前取得有关主管机关的批准。 |
| 2026年的印花税是多少？ | 非公民个人（马来西亚永久居民除外）及外国公司购买住宅物业时，转让印花税一般为8%。 |
问答指南
1. 外国人可以在马来西亚购买房地产吗？
可以。一般而言，外国人可在马来西亚购买房地产，但并非所有物业都可自由购置。有关规则取决于物业所在州属、物业类别、购买价格、买方身份以及产权条件。某些在一个州可供外国人购买的物业，在另一个州则可能受到限制，甚至完全不允许出售予外国买家。
2. 最低购买价格是多少？
马来西亚并没有一套在全国统一适用的最低购买价格。虽然100万令吉常被视为一般参考门槛，但买家不应假设这就是唯一标准。实际适用的门槛，可能因州属、地区、物业用途（住宅或商业）以及产权性质（如分层地契、独立地契或农业用途土地）而有所不同。
3. 哪些物业通常受到限制？
即使物业价格高于最低门槛，外国人通常仍不得购买某些类别的物业。常见受限制的类别包括：
- 低成本及低中成本住宅；
- 土著保留单位；
- 马来保留地；
- 低于规定最低购买价格的物业；以及
- 受州政府特别限制的物业。
4. 是否需要有关州政府批准 (State Government approval) ？
在很多情况下，需要。外国买家可能须向有关主管机关申请批准，方可办理产权转让登记。这项批准一般称为 Foreign Consent 或 State Consent。
虽然有关主管机关的批准通常属于交易程序中的必要步骤，但是否获批、审批时长及适用条件，仍会因州属、物业类别及个案情况而异。因此，买卖合约应清楚列明批准申请程序、时限安排、延长期限，以及如批准遭延误或拒绝时的处理方式，而不应仅依赖口头说明。
5. 2026年适用什么印花税？
就自2026年1月1日起, 根据《印花税法令 1949》第 32(ab) 项，非公民个人（马来西亚永久居民除外）以及外国公司，一般须按 8% 缴付住宅物业转让印花税。
这是一项重要的交易成本。买家在预算时，除印花税外，也应一并考虑律师费、贷款文件费用、估价费、州政府批准申请费、登记费、管理费、地税、门牌税及保险等相关开支。
6. 商业或工业物业是否也适用 8% 印花税？
不会。自 2026 年 1 月 1 日起，《印花税法令 1949》第 32(ab) 项所规定的 8% 印花税率，主要适用于外国买家购置住宅物业的转让。外国买家购买商业或工业物业，一般仍适用第 32(aa) 项所规定的 4% 转让印花税率，但仍须视乎适用的法定规定、任何豁免或减免而定。
印花税一般根据物业的购买价格或市场价值两者中较高者计算。
7. 外国买家可以申请房屋贷款吗？
可以，但须视个别情况而定。马来西亚的银行可能会向外国买家提供融资，但是否获批，通常取决于银行内部信贷政策、买方国籍、资金来源、收入证明、负债情况、物业类型及融资比例等因素。
因此，如买家需依赖银行贷款完成交易，应尽早确认贷款资格，而不应假设银行在后期一定会批准融资。
8. 在签署任何预订表格或买卖合约前，应检查什么？
买家应先确认以下事项：
在很多情况下，需要。外国买家可能须向有关主管机关申请批准，方可办理产权转让登记。这项批准一般称为 Foreign Consent 或 State Consent。
虽然有关主管机关的批准通常属于交易程序中的必要步骤，但是否获批、审批时长及适用条件，仍会因州属、物业类别及个案情况而异。因此，买卖合约应清楚列明批准申请程序、时限安排、延长期限，以及如批准遭延误或拒绝时的处理方式，而不应仅依赖口头说明。
5. 2026年适用什么印花税？
就自2026年1月1日起, 根据《印花税法令 1949》第 32(ab) 项，非公民个人（马来西亚永久居民除外）以及外国公司，一般须按 8% 缴付住宅物业转让印花税。
这是一项重要的交易成本。买家在预算时，除印花税外，也应一并考虑律师费、贷款文件费用、估价费、州政府批准申请费、登记费、管理费、地税、门牌税及保险等相关开支。
6. 商业或工业物业是否也适用 8% 印花税？
不会。自 2026 年 1 月 1 日起，《印花税法令 1949》第 32(ab) 项所规定的 8% 印花税率，主要适用于外国买家购置住宅物业的转让。外国买家购买商业或工业物业，一般仍适用第 32(aa) 项所规定的 4% 转让印花税率，但仍须视乎适用的法定规定、任何豁免或减免而定。
印花税一般根据物业的购买价格或市场价值两者中较高者计算。
7. 外国买家可以申请房屋贷款吗？
可以，但须视个别情况而定。马来西亚的银行可能会向外国买家提供融资，但是否获批，通常取决于银行内部信贷政策、买方国籍、资金来源、收入证明、负债情况、物业类型及融资比例等因素。
因此，如买家需依赖银行贷款完成交易，应尽早确认贷款资格，而不应假设银行在后期一定会批准融资。
8. 在签署任何预订表格或买卖合约前，应检查什么？
买家应先确认以下事项：
- 卖方是否为合法登记业主；
- 该物业是否可依法转让予外国买家；
- 物业是否属于受限制类别；
- 产权上是否存在抵押、私人权益登记、限制或其他产权负担；
- 是否需要州政府批准；以及
- 整个交易的费用多少。
在支付任何预订费、订金或签署文件之前，先确认上述法律地位，往往十分关键。
9. MM2H 身份是否自动免除这些限制？
不会。即使买家持有“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）身份，仍须遵守有关房地产的适用规定。MM2H 身份并不会自动免除外国人购置房地产所需的批准要求、产权限制或最低购买价格门槛；MM2H 身份本身亦不会自动豁免非公民适用的住宅物业 8% 转让印花税。
10. 日后出售时应考虑什么？
外国买家应在购入物业时，便一并考虑未来转售安排及相关税务影响。若物业日后转售获利，可能需要缴纳房地产盈利税（RPGT），而非公民适用的税率也可能与本地买家不同。
此外，买家亦应考虑，在州属限制及最低购买门槛仍然存在的情况下，该物业日后是否仍具备足够市场吸引力，以及是否容易转售予下一位合资格买家。
吉隆坡与雪兰莪：外国人最低购房价格
由于外国人购置物业的规定具有州属差异，因此吉隆坡与雪兰莪的要求应分别审查。以下是吉隆坡与雪兰莪购房价格的最低门槛。
9. MM2H 身份是否自动免除这些限制？
不会。即使买家持有“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）身份，仍须遵守有关房地产的适用规定。MM2H 身份并不会自动免除外国人购置房地产所需的批准要求、产权限制或最低购买价格门槛；MM2H 身份本身亦不会自动豁免非公民适用的住宅物业 8% 转让印花税。
10. 日后出售时应考虑什么？
外国买家应在购入物业时，便一并考虑未来转售安排及相关税务影响。若物业日后转售获利，可能需要缴纳房地产盈利税（RPGT），而非公民适用的税率也可能与本地买家不同。
此外，买家亦应考虑，在州属限制及最低购买门槛仍然存在的情况下，该物业日后是否仍具备足够市场吸引力，以及是否容易转售予下一位合资格买家。
吉隆坡与雪兰莪：外国人最低购房价格
由于外国人购置物业的规定具有州属差异，因此吉隆坡与雪兰莪的要求应分别审查。以下是吉隆坡与雪兰莪购房价格的最低门槛。
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项目
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吉隆坡／联邦直辖区
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雪兰莪
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| 住宅门槛 | 一般为100万令吉 | 第1及第2区一般为200万令吉；第3区一般为100万令吉 |
| 分层住宅 | 如符合门槛及批准要求，通常可购买 | 一般可购买分层及分层式有地物业，但须符合门槛及批准要求 |
| 独立地契有地住宅 | 在符合批准及产权条件下，可能获准购买 | 一般不允许外国买家购买个人地契有地住宅 |
| 商业物业 | 通常另行处理；具体门槛及条件应个别确认 | 商业物业一般适用 300 万令吉的最低门槛，并须视乎有关类别、条件及批准要求 |
| 农业土地 | 农业土地受到严格限制，在部分州属（包括雪兰莪）一般不允许外国人购置 | 一般不允许外国买家购买 |
总结
外国人原则上可以在马来西亚购买房地产，但在作出任何承诺之前，仍必须仔细审查相关交易。最重要的事项包括适用的州属规定、最低价格门槛、受限制的房地产类别、有关主管机关的批准（State Authority Consent）、融资情况，以及整个交易所涉及的费用。
由于相关法律规定往往取决于具体房地产的性质及所在地，买方在支付任何订金或预订费，或签署买卖协议（SPA）之前，应先寻求适当的法律意见。
如您需要有关外国人购买房地产、印花税、有关主管机关批准（State Authority Consent）、房地产买卖法律手续，或其他马来西亚房地产相关法律事宜的法律咨询，我们的团队乐意为您提供协助。
Prepared by Ericia Chiang, Paralegal | Reviewed by Catherine Voo, Partner
Voo & Partners
This article contains general information only. It does not constitute legal advice nor an expression of legal opinion and should not be relied upon as such. For further information, kindly contact www.voopartners.com.my.
Sep 13,2026